Una valuación inmobiliaria sirve para asegurarse que un departamento o cualquier otra residencia cuente con el valor monetario adecuado. Al ser tan amplio y con una alta demanda, el sector de los bienes raíces puede dificultar tomar una decisión al momento de adquirir un inmueble, pues podría resultar perjudicial y costoso elegir erróneamente.

En particular, los avalúos inmobiliarios comerciales son la manera más eficaz y oficial para conocer el valor real de un inmueble con base en diversos factores relacionados con la calidad de vida que ofrece dicha propiedad. Asigna un valor adecuado si se desea vender o alquilar. Son instrumentos cuya función es determinar el precio comercial de una propiedad ya sea para su venta o renta. Este proceso se lleva a cabo cuando no se conoce el precio de un inmueble y se busca establecer un valor exacto y justo tanto para los potenciales clientes como para los dueños del mismo.

Los avalúos inmobiliarios son una gran herramienta para quienes decidan rentar o vender una propiedad, a partir de él se puede calcular el valor real de la construcción dentro del mercado...

La valuación inmobiliaria se concibe a partir de ciertos elementos como las características de su construcción en general, dónde está ubicado, antigüedad, estado de uso y revisión de las condiciones en la que se encuentra la propiedad quienes, a su vez, estos factores son analizados en relación al mercado inmobiliario.

Los Avalúos Inmobiliarios son la manera más eficaz para conocer el valor justo del inmueble o terreno que desea comprar, vender o escriturar, también puede ser requerido en el Infonavit para solicitud de crédito, fiscales y en tesorería con fines de arrendamiento. Todo de acuerdo a sus objetivos, lineamientos y/o estrategias....

Los avalúos inmobiliarios son para efecto de realizar operaciones legales tales como:

• Compra-Venta. Justipreciación de renta
• Créditos hipotecarios – Infonavit, FOVISSSTE, ISSFAM. Pago de indemnizaciones por expropiación
• Concesiones de predios. Indemnización por causas de utilidad pública
• Fiscales – Catastrales. Obtención de un seguro
• Garantías Fiscales. Bancarias
• Juicios/ Escrituración / Testamentarios. Fusión o Adquisición

En el caso de los avalúos inmobiliarios se presenta en un documento que tiene validez legal y es necesario para realizar diversos trámites relacionados con el inmueble.

Según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) los datos necesarios con los que debe contar un avalúo son los siguientes:

• Identificación del inmueble.
• Ubicación.
• Características de las medidas del terreno y la construcción, las cuales deben coincidir con las declaradas en los documentos.
• Estado de construcción y uso de la propiedad.
• Determinar si la construcción cumple con los lineamientos del plan urbano en el momento del avalúo.
• Constatar si el inmueble forma parte del INAH (Instituto Nacional de Antropología e Historia) o bien si se considera patrimonio arquitectónico del (INBA) Instituto Nacional de Bellas Artes.

¿Cómo es el proceso de una valuación inmobiliaria?

La Secretaría de México es la institución que se encarga de regular las valuaciones a través de la Dirección General de Normas por medio de la norma NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 de los Servicios de Valuación.

Para que la valuación sea considerada de buena fe, imparcial, confidencial y aptitud técnica que el comprador merece debe contar con los siguientes elementos:

• Presentación de la documentación requerida para comenzar con el proceso de valuación.
• Revisión de la propiedad en juego para establecer su ubicación e identificación.
• Utilizar los criterios de valuación. Si alguno de ellos no puede aplicarse, se debe especificar el motivo y la justificación de porqué no pudo hacerse.
• Dictamen de valuación según la normativa vigente.
• Dictamen de valuación y documentación usada durante un periodo de un año o bien durante el plazo establecido por los lineamientos legales.
• En las valuaciones deben participar otros expertos valuadores para realizar el proceso a los cuales se les debe otorgar el reconocimiento necesario.

Tipos de avalúo

• Comerciales: Es utilizado para conocer el precio al que se puede comprar o vender una propiedad. Se toman en cuenta aspectos como la inflación, la ubicación de la propiedad, el mercado, la oferta inmobiliaria cerca del inmueble, etc. Un avalúo inmobiliario ayudará a definir el precio justo del inmueble. De este modo, se evitan conflictos debido a que la vivienda esté por encima del precio del mercado y, del mismo modo, se evitan pérdidas por ofrecerla a un precio menor.
• Empresariales: Incluyen muchos rubros dentro del ámbito inmobiliario como valuación de inmuebles para empresas, maquinaria y equipos diversos, hoteles, etc; ya sean activos físicos o intangibles pero que aporten valor a la propiedad dentro del mercado.
• Determinación de rentas: Por lo general, este avalúo es solicitado para determinar el monto por el cual un inmueble puede ser rentado, así como para solicitar una cesión de contrato o compensación por rentas no pagadas. Es útil tanto para rentas para habitación o para rentas comerciales.
• Escrituración: Su objetivo es precisamente escriturar la propiedad, por lo cual va regido por un perito con registro en la Tesorería y es enviado al portal de la secretaria de finanzas, esto para pagar las aportaciones correspondientes dependiendo del valor comercial alcanzado por el inmueble.
• Fiscal o catastral: Estos avalúos toman como referencia el Reglamento del Código Fiscal y se encarga de investigar el estado de la propiedad así como su conservación, dónde está ubicada y el precio que tiene en el mercado. Dicho de otra manera, esta clase de avalúo tiene como objetivo verificar que una propiedad se encuentre al corriente con el pago de predial, agua, impuesto de adquisición de inmuebles, etc. Se toman en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y terreno. Sirve para indicarle a la tesorería local cuánto vale el inmueble ante catastro y de esa forma saber cuánto se cobrará de predial.
• Opinión de valor: Se estiman valores y costos en forma aproximada, sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo.
• Hipotecarios: Son aquellos que se utilizan para establecer el valor del inmueble a partir de un crédito hipotecario amparado por la Sociedad Hipotecaria Federal.

¿Quién puede realizar una valuación inmobiliaria?

Con base en el artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para realizar avalúos fiscales son:

• El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
• Instituciones de crédito.
• Empresas de Valuación.

Además de las instituciones, los avalúos inmobiliarios solamente pueden ser realizado por un experto que cuenta con una cédula profesional expedida por la SEP que lo respalda y autoriza como valuador de inmuebles y, de acuerdo al propósito del avalúo, debe estar registrado ante otras instituciones específicas para realizar y expedir una valuación inmobiliaria, tal es el caso de los siguientes profesionales:

Corredor público

El corredor público se titula en Derecho y es habilitado por el Poder Ejecutivo Federal; de esta manera, aplica métodos jurídicos para asesorar a aquellos propietarios que deseen realizar un avalúo.

Dentro de sus facultades como profesional se encuentra la de realizar estimaciones y valoraciones de todo tipo de bienes, dentro de ellos los inmobiliarios.

Perito valuador

Por lo general tanto arquitectos como ingenieros civiles pueden obtener la certificación correspondiente para realizar avalúos.

¿Qué documentos se necesitan para realizar una valuación?

Con la finalidad de ejecutar este tipo de trámites, es necesario contar con documentos específicos relacionados con la propiedad para que se haga una correcta valuación, entre los documentos requeridos se encuentran:

• Planos arquitectónicos a escala.
• Fotografías de la propiedad.
• Características específicas de la construcción
• Boleta de pago de predial y de agua
• Escrituras originales de la propiedad
• Permisos de construcción
• Presupuesto del proyecto